FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Vzajemcipro

Vedno več.

Je naložba v stanovanje res najboljša alternativa denarju na banki?

Čas branja: 3 min
09.03.2017  12:37

Zdaj gotovo že veste, da zaradi ničelnih obrestnih mer in inflacije izgubljate denar. Tako je, kot smo na Financah že pisali, na ravni Slovenije ob 17,1 milijarde evrov depozitov »izpuhtelo« kar 350 milijonov evrov. Kam z denarjem, da ne bosta pica in pivo največ, kar si lahko obetate od donosa?

Odgovor smo pripravili skupaj s strokovnjaki skupine Vzajemci, ki s projektom Drugo mnenje pomagajo vlagateljem pri njihovih odločitvah.

Odgovor enega izmed članov naložbenega odbora skupine Vzajemci je obsežen, izračun pa pripravljen na primeru konkretnega ljubljanskega stanovanja. »Nakup nepremičnine z namenom oddajanja je lahko dobra naložba, saj gre za nizko rizično investicijo, še posebej, če jo primerjamo z investicijami v delnice ali druge vrednostne papirje. Takšna naložba z oddajanjem ustvari praviloma dvo- do triodstotni letni donos po upoštevanju vseh lastniških stroškov, kar bomo pokazali na konkretnem primeru v nadaljevanju. Naložba v nepremičnino zahteva velika finančna sredstva, zato v primeru, ko bi za nakup potrebovali posojilo, ni priporočljiva, saj bi negativne obresti posojila izničile ustvarjeni donos iz najemnine.« Je taka naložba res lahko dobra? Poglejmo, kakšen je realen donos.

Če stanovanja ne oddajate »na črno«, lahko računate na 2,5-odstotni donos na leto

Vzemimo za primer rabljeno in opremljeno 2,5-sobno stanovanje v Ljubljani v Šiški (letnik 1983, 70 kvadratnih metrov). Nabavna vrednost takega stanovanja znaša 140 tisoč evrov. Pričakujemo 550 evrov mesečne najemnine. Na letni ravni to pomeni 6.600 evrov. Od tega moramo odšteti davek na dohodek iz oddajanja nepremičnine, ki znaša 25 odstotkov od davčne osnove, kjer davčna osnova pomeni letno najemnino, zmanjšano za 10 odstotkov normiranih stroškov. V našem primeru to znaša 1.485 evrov. Stroški za obnovo stanovanja (rezervni sklad, obnova fasade in strehe, oprema, beljenje …) bodo po pričakovanjih dolgoročno znašali en odstotek od vrednosti nepremičnine na leto, kar znaša 1.400 evrov. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) znaša 80 evrov na leto. Nepremičnino je treba tudi zavarovati, kar pomeni strošek 150 evrov na leto.

Našteto so stroški in davki po trenutni zakonodaji. Neto zaslužek bi v tem primeru znašal 3.485 evrov na leto, kar pomeni 2,5-odstotni letni donos. To pomeni, da potrebujemo kar 40 celoletnih najemnin za nakup takega stanovanja.

Kot rečeno, smo upoštevali vse stroške in davke po trenutni zakonodaji, napovedane spremembe obdavčitve nepremičnin pa bi donosnost naložbe znižale na dva odstotka. Seveda vse to ob predpostavki, da je nepremičnina oddana v najem v celotnem obdobju. Če je stanovanje kakšen mesec ali več nezasedeno, se temu primerno zniža tudi neto zaslužek in podaljša doba za povrnitev naložbe.

Precej donosnejša alternativa je nepremičninski sklad

Upoštevali smo idealen primer, kjer nimamo težav z najemnikom in plačevanjem najemnin. Nepremičnino smo kupili z lastnimi sredstvi (če bi najeli posojilo, bi se stroški še povišali in posledično bi se letni donos dodatno zmanjšal). Če temu dodamo še nelikvidnost naložbe in nizko realno donosnost, lahko hitro pridemo do sklepa, da taka naložba ni tako dobra, kot se lahko zdi na prvi pogled.

Zato je smiselno razmisliti o posredni nepremičninski naložbi v obliki klasičnih ali alternativnih nepremičninskih skladov, ki prinašajo večje donose ob bistveno manjših vložkih. Po podatkih investicijske družbe JP Morgan, na primer, nepremičninski skladi od leta 2000 dosegajo 12-odstotno povprečno letno donosnost, pri skladih zasebnega kapitala, ki vlagajo v nepremičnine, donos znaša okoli sedem odstotkov, zanimivi pa so tudi posamezni nepremičninski projekti. Takšni skladi donose ustvarjajo z gradnjo, upravljanjem, oddajanjem ali prodajo nepremičnin. Ker sklad vlaga v več nepremičnin hkrati, je zaradi razpršenosti tveganje manjše, poleg tega so te naložbe likvidne, kar omogoča hiter vstop na nepremičninski trg in izstop z njega. Dodaten argument v prid nepremičninskim skladom zasebnega kapitala so redna (letna, četrtletna ali mesečna) izplačila dividend ali drugih oblik udeležbe pri dobičku.

S svojimi vprašanji se lahko obrnete naravnost na strokovnjake skupine Vzajemci.

PRO
Članki
Članki Skladi zasebnega kapitala rekordno. Kaj morate vedeti pred naložbo?

V letih pred krizo so se naložb v sklade zasebnega kapitala posluževali predvsem institucionalni vlagatelji. Rekordi delniških trgov,...

PRO
Članki
Članki Kako ima lahko od Trumpa koristi vaša denarnica?

Trumpova vizija vodenja države spominja na strategijo skladov zasebnega kapitala. Kje lahko pristavite svoj lonček?

PRO
Članki
Članki Kako lahko (dobro) zaslužite s staranjem prebivalstva?

Staranje prebivalstva je neizpodbiten trend prihodnosti, ki med najdonosnejše naložbene panoge poleg farmacije in biotehnologije dodaja...

PRO
Članki
Članki DRUGO MNENJE: Z vezavo na banki do pice in piva. Kam z denarjem?

Z vprašanji o alternativah bančnim depozitom se srečujemo skoraj vsak dan, saj je velik del prihrankov posameznikov varno spravljen na...

PRO
Članki
Članki AIRBNB ni edini način za ustvarjanje donosnosti iz nepremičnin

V času minimalnih obrestnih mer na depozite ter hkratnega obujanja nepreminčninskega trga se ponuja vprašanje: "Se da več zaslužiti s...

PRO
Članki
Članki Kam z denarjem po zmagi Trumpa?

Ena najglasnejših predvolilnih kampanj v ZDA se je končala z zmago Donalda Trumpa, ki bo najmanj naslednja 4 leta vodil največje...