FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Prohitpro

Profesionalna izterjava terjatev

Kako izterjati dolg od najemnika?

Čas branja: 2 min
15.12.2017  13:18
Ste najemniku oddali stanovanje, pa vam zdaj neredno plačuje najemnino ali pa sploh ne? Preverite, kaj lahko storite in kaj bi že morali storili.
Kako izterjati dolg od najemnika?
Foto: AntonioGuillem

Vsak najemodajalec mora vedeti, da oddajanje nepremičnine oziroma stanovanja prinaša določeno poslovno tveganje, za katerega mora sam poskrbeti, da je čim manjše. V nasprotju s plemenitenjem premoženja v različnih naložbenih produktih zahteva oddajanje stanovanja aktivno vlogo najemodajalca, ki se sreča z različnimi najemniki. Med njimi so lahko tudi takšni, ki ne želijo poravnati svojih obveznosti in s tem oškodujejo lastnika stanovanja. Velikokrat slišimo zgodbe, ko najemodajalec nepremičnino oddaja na črno, brez pogodbe, ob tem pa se očitno ne zaveda dobro, da je tako početje nezakonito in ne ponuja nobene začite v primeru neplačil. Dobro sestavljena najemna pogodba v obliki notarskega zapisa je zato ključna, da se zaščitijo interesi najemnika in najemodajalca ter da so pravice in obveznosti obeh strank natančno določene. Pogodba ne nazadnje lahko služi tudi kot izvršilni naslov, na podlagi katerega je mogoče izterjati dolg najemnika prek sodišča z uvedbo izvršilnega postopka.

Tveganja, ki se jih mora zavedati najemodajalec

Vsak najemodajalec pri oddajanju nepremičnine nase prevzame tveganje neplačila in izpada prihodka. Pred oddajo svojega stanovanja je zato pomembno, da bodočega najemnika čimbolj preveri, še preden mu v podpis ponudi najemno pogodbo. Kljub temu pa se lahko zgodi, da najemnik preneha plačevati najemnino oziroma jo plačuje neredno in se najemodajalcu izogiba ter mu postreže z različnimi izgovori. Kljub neplačilom najemnine mora lastnik stanovanja poravnati obveznosti do države in pokriti preostale stroške, povezane s stanovanjem.

Ko najemodajalec postane dolžnik

Nekateri najemniki iz različnih razlogov prenehajo plačevati najemnino in tudi tekoče obratovalne stroške, ki sta jih z najemodajalcem določila v najemni pogodbi. Dobavitelji elektrike ali plina, upravnik objekta in drugi bodo plačilo neplačanih storitev zato terjali od lastnika stanovanja, ki se tako hitro znajde v nezavidljivem položaju, ko na eni strani nima prihodkov iz najemnin, še vedno pa mora plačati obratovalne stroške najemnika in davek državi. Lastnik stanovanja namreč odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsiduarno. To pomeni, da če najemnik teh stroškov ne poravna, jih mora najemodajalec, sicer ga dobavno podjetje lahko toži.

Možne težave v primeru prijavljenega stalnega bivališča

Z najemno pogodbo si najemnik na naslovu najetega stanovanja lahko uredi tudi stalno prebivališče. Vsekakor je to pravica najemnika, ki jo je treba spoštovati, vendar najemodajalcu lahko povzroči dodatne težave. Najemnik, ki ne plačuje najemnin, je velikokrat dolžan še komu drugemu in ne le najemodajalcu. Če denimo od njega terjajo dolg, ga bodo rubežniki obiskali na naslovu njegovega stalnega prebivališča in zasegli njegovo premoženje. Za najemodajalca je zato pomembno, da hrani vse račune opreme, ki jo je sam kupil za stanovanje, in tako dokaže lastništvo.

Zamenjava ključavnic lahko pomeni motenje lastne in hkrati tuje posesti

Če najemnik ne plačuje najemnine v rokih in zneskih, ki so določeni v najemni pogodbi, mu najemodajalec slednjo lahko odpove. Kljub prenehanju najemnega razmerja pa to ne pomeni, da najemodajalec lahko sam odstrani najemnika iz stanovanja. Že zamenjava ključavnic se lahko šteje za motenje posesti najemnika in lastniku stanovanja nakoplje tožbo. Za izpraznitev stanovanja je potrebna sodna izvršba, ki jo opravi sodni izvršitelj. Izselitve najemodajalec ne more pričakovati prej kot v treh mesecih od začetka postopka, izvršilni postopek pa za najemodajalca pomeni dodatne stroške.

Kako naj se najemodajalec izogne nevšečnostim

Najpomembneje je, da najemodajalec in najemnik skleneta najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa z izvršilno klavzulo. To pomeni, da najemodajalec lahko sproži izvršilni postopek že na podlagi sklenjene pogodbe. Vseeno pa je smiselno, da najemodajalec neplačane najemnine od najemnika najprej poskuša izterjati s pomočjo strokovnjakov za izterjavo. Obsežne izkušnje podjetja PROHIT, ki se ukvarja z izterjavami, kažejo, da najemniki največkrat poravnajo svoje obveznosti že, ko jih pokliče neodvisna oseba in jim strokovno ter prijazno razloži, zakaj je smiselno, da poravnajo svoje obveznosti.

V PROHITU dodajajo še, da se najboljši rezultati dosežejo z zgodnjo telefonsko izterjavo, preden se postopek nadaljuje s klasično predsodno izterjavo oziroma sodno izterjavo, če pride tako daleč. Tako strokovnjaki za izterjavo najemodajalcu lahko prihranijo marsikateri glavobol pri izterjavi dolga od najemnika.

PRO
Članki
Članki Kako sodno uveljaviti hipoteko in priti do denarja?

Prednost postopka sodne izterjave in uveljavitve hipoteke je predvsem v sodni prisili, da se dolg izterja neodvisno od volje dolžnika

PRO
Članki
Članki Zakaj pri izterjavi potrebujete sočutje, ne pa čustev?

Je možno, da sočustvujete s težkim položajem dolžnika, če sočasno ne smete čutiti ničesar?

PRO
Članki
Članki 5 napačnih domnev, da ne potrebujete pomoči pri izterjavi

Podjetniki, preberite pet napačnih domnev o tem, da za uspešno izterjavo ne potrebujete strokovne pomoči

PRO
Članki
Članki Podjetniki, veste, kako bi izterjali Bernieja Madoffa?

Prevarant Bernie Madoff je tudi eden največjih dolžnikov na svetu; preverite, kako podjetniki najlaže izterjate dolg od poslovnega...

PRO
Članki
Članki POZOR: to vas čaka, če gre vaš dolžnik v stečaj

Kako poiskati podatke, ki jih potrebujemo za prijavo terjatev, kako izpolniti prijavo ter kako spremljati stečajni postopek?

PRO
Članki
Članki Nasvet: telefon je vaš najboljši prijatelj pri izterjavi dolga!

Telefonski pogovori z dolžnikom so najpogostejša pot izterjave. Večinoma so tudi odločilni, ali bomo dobili svoj denar ali ne, zato se...

PRO
Članki
Članki Podjetniki, veste, kako izterjati dolg?

Najlažje se težavam z dolžniki izognemo tako, da vnaprej preverimo, s kom začenjamo posel. A vseeno se lahko zgodi, da vam ostanejo...