FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Prohitpro

Profesionalna izterjava terjatev

Kako sodno uveljaviti hipoteko in priti do denarja?

Čas branja: 3 min
29.11.2017  13:14
Prednost postopka sodne izterjave in uveljavitve hipoteke je predvsem v sodni prisili, da se dolg izterja neodvisno od volje dolžnika
Kako sodno uveljaviti hipoteko in priti do denarja?
Foto: Niyazz

Upnikom, ki jih dolžniki v predsodnem procesu izterjave niso poplačali, ostane še možnost postopka sodne izterjave. Prednost postopka sodne izterjave je predvsem v sodni prisili, saj se dolg izterja neodvisno od dolžnikove volje. Sodna izterjava se začne na podlagi upnikovega predloga za izvršbo, ki je prvi korak do uspešne uveljavitve hipoteke in poplačila celotnega dolga. Za uspešno uveljavitev hipoteke je treba izpeljati celoten izvršilni postopek, ki pa je zlasti pri uporabi rubeža in prodaji nepremičninskega premoženja drag in dolgotrajen. Zato se je smiselno že pri prvih znamenjih neplačil obrniti na strokovnjake, ki pravočasno navežejo stik z dolžnikom in v večini primerov upniku zagotovijo njegov denar že s predsodno izterjavo.

Hipoteka in njena uveljavitev

Za boljše razumevanje malce teorije. Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini in je prednostna poplačilna pravica. Gre za zavarovanje terjatev, ki se uveljavi, če hipotekarni dolžnik ne plačuje svojih obveznosti. V tem primeru je hipotekarni upnik upravičen do uveljavitve zavarovanja oziroma hipoteke. Sama uveljavitev hipoteke se ne razlikuje glede na vrsto hipoteke. Očitna razlika je le v času vknjižbe hipoteke, saj je pri pogodbenih hipotekah ta vpisana pred zaznambo izvršbe. Prisilna hipoteka pa se v večini primerov vknjiži skupaj z zaznambo izvršbe. V postopku uveljavitve hipoteke pa njena vrsta vpliva na vlaganje morebitnih ugovorov dolžnika ali tretjih oseb.

6 korakov do uspešne uveljavitve hipoteke

Celoten izvršilni postopek prodaje nepremičnine in poplačila upnikov se mora za uspešno uveljavitev hipoteke izpeljati v naslednjih korakih:

1. Vložitev predloga za izvršbo

Izvršilni postopek uveljavitve hipoteke se začne z upnikovo vložitvijo predloga za izvršbo. Ta se lahko vloži na podlagi izvršilnega naslova, ki lahko vključuje izvršljivo sodno odločbo in sodno poravnavo, izvršljiv notarski zapis ter druge izvršljive odločbe ali listine. Lahko pa se vloži na podlagi verodostojne listine, ki je opredeljena v 41. členu zakona o izvršbi in zavarovanju. Treba je poudariti, da je to eno izmed redkih izvršilnih sredstev, pri katerem je treba opredeliti predmet, na katerega upnik želi poseči. Podatek o lastništvu na nepremičnini lahko upnik pridobi na podlagi vložene poizvedbe, ki ji mora priložiti izvršilni naslov.

2. Poziv upniku na plačilo predujma za cenitev

V naslednjem koraku se hipotekarni upnik pozove na plačilo predujma za opravljanje cenitve nepremičnine. Višina predujma je odvisna od namembnosti zemljišča, velikosti in podobno ter se določa od primera do primera. Pritožba zoper sklep o naložitvi predujma ni dopustna. Po opravljeni cenitvi nepremičnine sodišče izda sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, ki je zadnje sodno dejanje pred razpisom javne dražbe.

3. Razpis javne dražbe

Na podlagi odredbe o prodaji sodišče razpiše javno dražbo. V odredbi se določijo način prodaje, izklicna cena, ki ne sme biti nižja od 70 odstotkov ugotovljene vrednosti na prvem prodajnem naroku, in drugo. Če je prva javna dražba neuspešna se druga javna dražba opravi le na predlog upnika, ki mora podati predlog v šestih mesecih po neuspešni prvi javni dražbi.

4. Prodaja nepremičnine

Če je javna dražba uspešna, je naslednje sodno dejanje sklep o domiku nepremičnine, s katerim sicer dražbeni kupec še ne postane lastnik nepremičnine, saj mora plačati še kupnino. Sklep o domiku nepremičnine je tudi časovni trenutek, od katerega na prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku ne učinkuje vzporedno začet stečajni postopek dolžnika. Po pravnomočnosti sklepa o domiku ter plačilu kupnine izvršilno sodišče izda sklep, v katerem izroči nepremičnino najvišjemu ponudniku na dražbi ter naloži zemljiškoknjižnemu sodišču, da se na njegovo ime vpiše lastninska pravica v zemljiško knjigo.

5. Razdelitveni narok

V naslednjem koraku izvršilno sodišče vse udeležence postopka povabi na razdelitveni narok. Na narok je sodišče poleg strank dolžno povabiti tudi tiste, ki imajo po stanju spisa in podatkov iz zemljiške knjige pravico do poplačila iz zneska, dobljenega s prodajo nepremičnega premoženja.

6. Sklep o poplačilu

V postopku uveljavitve hipoteke je zadnji sodni korak sklep o poplačilu. Po pravnomočnosti slednjega se znesek, pridobljen s prodajo nepremičnine na dražbi, razdeli med vse upravičence. Prednost pri poplačilu terjatev imajo tisti upniki, katerih zastavna pravica je bila pridobljena prej. Pri tem ni pomembno, ali je bila zastavna pravica pridobljena s pogodbo ali pa gre le za zastavno pravico, pridobljeno v izvršilnem postopku, ampak je pomemben le trenutek pridobitve.

Kaj mora operativno zagotoviti podjetje za izterjavo terjatev?

Predvsem usposobljene pravnike in zunanje odvetnike ter ustrezno informacijsko podporo, ki omogoča hitrejše poplačilo in večjo učinkovitost. V podjetju PROHIT poudarjajo tudi pomen pri ministrstvu za pravosodje pridobljenega dovoljenja za paketno vlaganje izvršilnih predlogov, ki stranki omogoča stroškovno optimizacijo zaradi hkratnega vlaganja večjega števila predlogov za izvršbo.

PRO
Članki
Članki Kako izterjati dolg od najemnika?

Ste najemniku oddali stanovanje, pa vam zdaj neredno plačuje najemnino ali pa sploh ne? Preverite, kaj lahko storite in kaj bi že morali...

PRO
Članki
Članki Zakaj pri izterjavi potrebujete sočutje, ne pa čustev?

Je možno, da sočustvujete s težkim položajem dolžnika, če sočasno ne smete čutiti ničesar?

PRO
Članki
Članki 5 napačnih domnev, da ne potrebujete pomoči pri izterjavi

Podjetniki, preberite pet napačnih domnev o tem, da za uspešno izterjavo ne potrebujete strokovne pomoči

PRO
Članki
Članki Podjetniki, veste, kako bi izterjali Bernieja Madoffa?

Prevarant Bernie Madoff je tudi eden največjih dolžnikov na svetu; preverite, kako podjetniki najlaže izterjate dolg od poslovnega...

PRO
Članki
Članki POZOR: to vas čaka, če gre vaš dolžnik v stečaj

Kako poiskati podatke, ki jih potrebujemo za prijavo terjatev, kako izpolniti prijavo ter kako spremljati stečajni postopek?

PRO
Članki
Članki Nasvet: telefon je vaš najboljši prijatelj pri izterjavi dolga!

Telefonski pogovori z dolžnikom so najpogostejša pot izterjave. Večinoma so tudi odločilni, ali bomo dobili svoj denar ali ne, zato se...

PRO
Članki
Članki Podjetniki, veste, kako izterjati dolg?

Najlažje se težavam z dolžniki izognemo tako, da vnaprej preverimo, s kom začenjamo posel. A vseeno se lahko zgodi, da vam ostanejo...