FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Moje financepro

Revija za upravljanje osebnega premoženja

Mariborske nepremičnine donosnejše od ljubljanskih

Čas branja: 5 min
14.11.2017  08:00
Mariborske nepremičnine donosnejše od ljubljanskih
Foto: Ingrid_Hendriksen

»Donosnost iz oddajanja nepremičnin je po moji oceni najvišja v Mariboru, kjer najemnine ne zaostajajo veliko za Ljubljano, so pa nepremičnine za 30 do 40 odstotkov cenejše,« opaža direktorica Stan nepremičnin Stanka Solar. Naša sogovornica sicer pričakuje, da bodo cene nepremičnin v prihodnjem letu še rasle, v letu 2019 pa bodo kupci postali previdnejši. »Na trg bo prišlo kar veliko novih stanovanj in v letu 2020 se lahko zgodi, da bodo cene za neko obdobje ostale na isti ravni ali celo nekoliko upadle,« razmišlja Stanka Solar.

Katere regije v Sloveniji se vam zdijo pri nepremičninah trenutno najbolj drage, kje pa menite, da so še priložnosti za nakup z namenom oddajanja?

Najdražja sta brez dvoma Ljubljana in Obala. Za oddajanje je najbolj zanimiva Ljubljana, je pa v Ljubljani tudi konkurenca največja. Donosnost iz oddajanja je po moji oceni najvišja v Mariboru, kjer najemnine ne zaostajajo veliko za Ljubljano, so pa nepremičnine za 30 do 40 odstotkov cenejše.

Če bi sami kupovali nepremičnino kot naložbo za oddajanje, katere bi se vam zdele najbolj zanimive in zakaj? Lahko, prosim, navedete tri?

Če bi sama kupovala nepremičnino za investicijo, bi si najprej določila osnovne parametre ob nakupu: katera je moja ciljna skupina najemnikov, kakšni so stroški vzdrževanja stavbe in obratovalni stroški, ima stavba obnovljeno fasado, streho, kako je urejeno parkiranje, katero nadstropje je, kakšna je lega stavbe, razgled in podobno. Vsekakor bi prednost dala lokaciji.

Vedno je treba imeti v mislih to, da lokacija narekuje ceno in kdo so lahko kupci ob morebitni prodaji. Raje bi se odločila za nekaj kvadratnih metrov manj na iskani lokaciji kot za nekaj kvadratih metrov več na manj iskani.

Kaj pa konkreten izbor treh nepremičnin?

Menim, da se bo Slovenija turistično v prihodnje še bolj razvijala, zato bi nakup vseh treh enot usmerila v možnost oddajanja turistom in tujcem, ki prihajajo za krajše obdobje v Slovenijo bodisi poslovno bodisi turistično, ter jim zagotovila dodano vrednost glede na konkurenčno ponudbo na trgu. Kot prvi nakup bi izbrala stanovanje v središču Ljubljane do drugega nadstropja, ker so nepremičnine v višjih nadstropjih brez dvigala manj zanimive za turiste in starejšo populacijo.

Drugi nakup bi opravila v najbolj iskanih družinskih naseljih v novejši ali novi stavbi ob neposredni bližini vse infrastrukture z balkonom, dvigalom in parkirnim mestom ter nizkimi mesečnimi stroški. In tretji nakup na Obali ali v turistično obiskanih mestih na Gorenjskem – Kranjski Gori, Bledu, Bohinju. Zagovarjam tezo, da je treba razpršiti naložbe v različne nepremičnine na različnih lokacijah.

Koliko mora biti po vašem mnenju donosnost neke nepremičnine, da se jo splača kupiti in oddajati?

Želena donosnost iz oddajanja je po mojem mnenju nekje med tremi in petimi odstotki na leto. Upoštevaje, da cene nepremičnin na dolgi rok rastejo, je lahko skupna pričakovana donosnost okrog deset odstotkov. Pri poslovnih stavbah, ki običajno zahtevajo tudi več vzdrževanja in upravljanja, pa je pričakovana letna najemnina med osem in deset odstotki investicijske vrednosti.

Na trgu je čedalje več hiš iz sedemdesetih let. Kaj se bo po vašem mnenju dogajalo z njimi? Nekateri jih kupujejo in predelujejo v večstanovanjske hiše z namenom oddajanja. Se vam to zdi v redu?

Te hiše so načelno potrebne temeljite obnove in energetske sanacije. Po svojem namenu in umestitvi v okolje so to enostanovanjske hiše in predelava v večstanovanjske objekte ni prava odločitev, ker bodo tovrstna stanovanja močno izgubila vrednost, po drugi strani pa je taka predelava tudi pravno sporna, če ni pridobljeno ustrezno gradbeno dovoljenje.

Druga vrsta predelave so večje vile, ki jih investitorji običajno porušijo in na njihovem mestu zgradijo sodoben vila blok. Če prostor to omogoča, je to lahko dobra investicija tako za investitorja kot kupce stanovanj, ker načeloma ljudje raje stanujejo v objektih z manj stanovanji in so zato take nepremičnine zelo iskane.

Pravite, da na trgu zmanjkuje ponudbe. Kako je to mogoče, če smo v preteklosti zelo veliko gradili, Slovencev pa je že desetletja skorajda enako število? Ali ljudje kupujejo stanovanja predvsem kot naložbo?

Več trendov je, ki vplivajo na povpraševanje po nepremičninah. Včasih je bilo običajno, da so v hišah živele dve ali tri generacije. Danes mladi iščejo različne možnosti, da pridejo do svojega stanovanja, lastniškega ali najemnega, in zaživijo neodvisno od staršev. Drug trend je, da se med kupci pojavlja čedalje več investitorjev. Na Obali in na Gorenjskem trg nepremičnin poganja predvsem nakup počitniških stanovanj. Tudi tu so kupci tako Slovenci kot tujci.

Letos je zaznati izrazit vzpon nakupa nepremičnin za investicijo. V naši agenciji smo letos za namen investicij prodali okrog 60 odstotkov stanovanj. Za to leto je posebej značilen nakup nepremičnin za naložbo zaradi sorazmerno nizkih obrestnih mer in oddajanja nepremičnin v najem prek različnih portalov, kot sta Booking in Airbnb.

Cene nepremičnin so trenutno dobrih 15 odstotkov pod vrhovi iz leta 2008. Menite, da jih lahko znova dosežejo?

Statistični kazalci res prikazujejo nižje cene kot v letu 2008, toda če primerjamo cene primerljivih stanovanj, so te že podobne ali celo višje. Novih stanovanj skoraj ni bilo v prodaji, razen tistih, katerih lastništvo je bilo preneseno na banke in DUTB. Ta stanovanja so bila prodana na dražbah, dosežena cena je bila nekoliko nižja, kot če bi jih prodajali investitorji prosto na trgu.

To seveda vpliva na povprečno ceno prodanih stanovanj v tem letu. Povprečno ceno pa nižajo tudi nepremičnine na nezanimivih lokacijah, kjer so dosežene cene nizke. Pričakujem, da bodo cene v prvi polovici leta 2018 tudi statistično zelo podobne tistim v letu 2008.

Menite, da se lahko ponovi leto 2008, ko je nepremičninski balon počil? Kaj bi lahko tokrat sprožilo pok?

Nepremičninski balon se lahko vedno ponovi. Predvidevam, da bodo cene v prihodnjem letu še rasle, v letu 2019 bodo kupci postali previdnejši, na trg bo prišlo kar veliko novih stanovanj in v letu 2020 se lahko zgodi, da bodo cene za neko obdobje ostale na isti ravni ali celo nekoliko upadle.

Dodatni zunanji vzvodi, kot so davek na nepremičnine, zvišanje obrestne mere, upad delniških trgov ali politična nestabilnost v svetu, pa lahko stabilizacijo cen ali njihov upad še pospešijo. A zgodovina kaže, da so nepremičnine naložba, ki na dolgi rok pridobiva vrednost, občasna nihanja pa so za vsako investicijo normalna in se jim ne da izogniti.

Več iz teme:  
PRO
Članki
Članki 5 aplikacij, ki vam pomagajo bolje ravnati z denarjem

Namen finančnih aplikacij za pametne telefone je, da nam pomagajo vzpostaviti nadzor nad potrošnjo in posledično povečati prihranke ter...

PRO
Članki
Članki Dilema staršev: Kupiti otroku avto ali ne?

Prvi večji nakup vaših otrok je odlična priložnost, da mladim privzgojite začeten, a pomemben odmerek finančne kulture.

PRO
Članki
Članki Aleš Lisac: Kaj moram spremeniti, da bom imel več denarja?

Trženjski guru, kot označujejo Aleša Lisca, je kot najstnik v srednji šoli sramežljivo zardeval pred šolsko tablo, danes pa vsak dan...

PRO
Članki
Članki Pet strokovnjakov, ki vam pokažejo, kako otroke naučiti ravnati z denarjem

Za vas bomo v nekaj predavanjih strnili več kot 90 let skupnih strokovnih izkušenj najboljših strokovnjakov.

PRO
Članki
Članki Edini slovenski projekt finančnega opismenjevanja mladih zdaj poleg učiteljev vabi tudi starše

Mladi bodo za uspeh morali znati ne le zaslužiti, temveč tudi ravnati z denarjem.

PRO
Članki
Članki 7. dan mojih financ: Kaj bo z nepremičninami in kam vložiti denar?

Nizke obrestne mere so nepremičnine in delnice pripeljale na rekordne vrednosti. Stave so visoke, tveganja pa vsak dan večja. Kaj...