FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Moje financepro

Revija za upravljanje osebnega premoženja

»Za sto tisočakov bi kupil stanovanje blizu fakultete.«

Čas branja: 5 min
03.11.2017  08:41
»Za sto tisočakov bi kupil stanovanje blizu fakultete.«
Foto: ah_fotobox

Tako na vprašanje, kje se ta hip najbolj splača kupiti nepremičnino za sto tisočakov z namenom oddajanja, odgovarja Predrag Todić iz Ljubljana nepremičnin. Z njim smo se pogovarjali o trenutnih dogajanjih na nepremičninskem trgu in pričakovanjih za v prihodnje.

Kako komentirate letošnje dogajanje na slovenskem nepremičninskem trgu? Kaj vas je najbolj presenetilo?

Najbolj pozitivno me je presenetila prodaja stanovanj v Celovških dvorih. Še zlasti če njihovo prodajo primerjamo s ponudbo Stanovanjskega sklada RS v Zelenem gaju. Sklad je ponujal precej boljšo lokacijo in tudi arhitekturo celotnega naselja, pa so bile na koncu cene stanovanj zelo primerljive. Na obeh lokacijah so večino stanovanj zelo hitro prodali. Stanovanj, ki jih ponujajo tako veliki akterji na trgu, kot sta DUBT in Heta, so že prodana, toda zdaj prihajajo na vrsto novi vlagatelji z zelo privlačnimi projekti, a tudi drugačnimi cenami.

Ali pričakujete nadaljnjo rast cen nepremičnin? Lahko ocenite, kolikšno?

Kam se bodo zasukale cene, je odvisno od cen, postavljenih za novozgrajena stanovanja, ki prihajajo na trg. Najvišje cene stanovanj v središču Ljubljane ali njegovi bližini, ki bodo v prodaji jeseni 2018, bodo na voljo od 3.500 evrov in več. V prihodnjem letu pričakujem, da bodo vsi glavni projekti v Ljubljani točno določeni, imeli vse potrebne papirje za gradnjo in že na voljo v fazi predprodaje. Kupci pa bodo odločili, katerim projektom bodo dali prednost.

Zagotovo bodo imeli prednost projekti, ki bodo prvi na voljo. Preseneča me, da je v Sloveniji čedalje več tujih vlagateljev iz Srbije, Črne gore, Bolgarije, Južne Afrike, ki spremljajo slovenski trg in gredo v različne nepremičninske projekte. Zelo malo pa je podjetij iz zahodne Evrope. Vsi ti akterji dodatno vplivajo na dogajanje in posledično tudi na cene nepremičnin pri nas.

Katere slovenske regije imajo po vašem mnenju največ možnosti za rast cen nepremičnin, kje pa so cene že dosegle vrh?

Rast cen je neposredno povezana s ponudbo in povpraševanjem na trgu. To pa je največje v mestnih središčih in turističnih krajih. Prednost imajo osrednjeslovenska regija z Ljubljano, Gorenjska s Kranjsko Goro, Bledom, Bohinjem ter obalno-kraška regija z obalo od Kopra do Portoroža, kjer je veliko povpraševanje po najemu in zato priložnost za investicijske nakupe nepremičnin. Sicer pa tudi drugje po Sloveniji cene rastejo, a ne tako izrazito kot v Ljubljani in prej omenjenih krajih.

Zelo pa je odvisno tudi od tega, za kakšen namen se nepremičnine kupujejo, ali kot naložba ali kot stanovanje, v katerem si bo kupec ustvaril dom. Ob tem ni zanemarljiv tudi vpliv financiranja, torej ali z lastnimi ali z izposojenimi sredstvi. Banke so z ugodnimi posojilnimi pogoji spodbudile nepremičninski trg, zato ga lahko hitro tudi zavrejo. Ali so trenutne cene dosegle vrh, bomo še videli. Mislim, da ne, saj je v Ljubljani povpraševanje po kakovostnih nepremičninah še vedno občutno večje od ponudbe.

Ali opažate, da kupci nepremičnine zdaj kupujejo za lastne potrebe ali predvsem kot naložbo za nadaljnje oddajanje?

Kupci nepremičnine kupujejo tako za lastne potrebe kot za oddajanje. Pri tem pa na izbor veliko vpliva lokacija. Če pogledamo ponudbo v središču Ljubljane, se veliko več kupuje kot naložba in manj za lastne potrebe. Zunaj centra mesta, ob obrobju avtocestnega obroča, pa se kupuje več za lastno potrebo in redkeje kot naložbo. Manjša stanovanja so bolj zanimiva za investicijo in posledično oddajo dolgoročnim ali kratkoročnim najemnikom. Večja stanovanja, to pomeni več kot sto kvadratnih metrov, pa za lastne potrebe in dom.

Če bi imeli na voljo sto tisočakov za nakup nepremičnine z namenom oddajanja, kje in kakšno nepremičnin bi kupili, da bi dosegli čim večji donos?

Za sto tisoč evrov bi kupil predvsem nepremičnino blizu ene izmed fakultet. Z malo sreče je mogoče kupiti garsonjero ali enosobno stanovanje, prilagojeno mladim in manj zahtevnim najemnikom, ki jim je pomembna le bližina šole ali cenovno ugodna najemnina. Čez poletje, ko ne bi imel oddano, pa bi oddajal prek Airbnbja. Za podobno oddajo bi bilo zanimivo tudi stanovanje v središču Ljubljane, a bi bilo sto tisočakov verjetno premalo.

Kaj pa, če bi se odločili za nakup nepremičnine z namenom oddajanja v kateri izmed okoliških držav? Kje se vam zdijo nepremičnine naložbeno najbolj zanimive?

Za nakup nepremičnine se mi zdi zelo zanimiv Dunaj. Avstrija je stabilna država, Dunaj pa lepo mesto z več kot 2.500-letno zgodovino, s skoraj dvema milijonoma prebivalcev in množico turistov. Seveda pa je vse odvisno od denarja, ki bi ga imel na voljo.

Ali med kupci nepremičnin v Sloveniji opažate tudi tujce?

Pri agenciji Ljubljana nepremičnine opažamo upad zanimanja tujcev za nepremičnine. Predvsem pa se spreminjata njihova sestava in povpraševanje. Večinoma so med kupci Romuni, Bolgari, Srbi in Črnogorci, ki nastopajo kot investitorji. Rusi pa se največ odločajo za staromeščanska stanovanja ali minimalistično moderna nova stanovanja.

Nekateri pravijo, da je po kar občutni rasti zdaj ponekod že čas za prodajo naložbenih nepremičnin, saj so cene ponekod že pregrete. Se strinjate s takšnim razmišljanjem?

Strinjam se, da je zdaj pravi čas za prodajo nepremičnin, tako rabljenih kot novogradenj. Trenutno je povpraševanje večje od prodaje in tudi na trgu ta hip ni pravih nepremičnin. Vsekakor pa svetujem, da tisti, ki imajo namen kupiti novogradnjo čez leto ali dve, že danes prodajo svojo nepremičnino in tako dosežejo najboljšo prodajno ceno.

Kaj se bo po vašem mnenju začelo dogajati na trgu nepremičnin, ko se bodo začela dražiti posojila, hkrati pa se na trgu napoveduje kar precej novogradenj? Se lahko ponovi leto 2008?

Ne pričakujem, da bi se ponovilo dogajanje iz leta 2008. Prave nepremičnine na trg šele prihajajo. Ko bo na voljo večje število novogradenj, se bo tudi zaradi tega povečala ponudba rabljenih nepremičnin. Lahko se zgodi, da bodo rabljene nepremičnine na isti ali podobni lokaciji, kjer se bodo prodajala nova stanovanja, to pa bo cenovno diferenciralo ponudbo, saj na isti lokaciji cena rabljenega stanovanja in novega ne more biti enaka. Tako se bodo rabljena stanovanja prodajala po nižjih cenah kot danes. Torej se bodo zaradi večje ponudbe stanovanj na trgu in njihove primerjave cene na splošno znižale. Zato naj ljudje, ki nameravajo prodati stanovanje, to storijo že zdaj.

    Več iz teme:  
    PRO
    Članki
    Članki 5 aplikacij, ki vam pomagajo bolje ravnati z denarjem

    Namen finančnih aplikacij za pametne telefone je, da nam pomagajo vzpostaviti nadzor nad potrošnjo in posledično povečati prihranke ter...

    PRO
    Članki
    Članki Dilema staršev: Kupiti otroku avto ali ne?

    Prvi večji nakup vaših otrok je odlična priložnost, da mladim privzgojite začeten, a pomemben odmerek finančne kulture.

    PRO
    Članki
    Članki Aleš Lisac: Kaj moram spremeniti, da bom imel več denarja?

    Trženjski guru, kot označujejo Aleša Lisca, je kot najstnik v srednji šoli sramežljivo zardeval pred šolsko tablo, danes pa vsak dan...

    PRO
    Članki
    Članki Pet strokovnjakov, ki vam pokažejo, kako otroke naučiti ravnati z denarjem

    Za vas bomo v nekaj predavanjih strnili več kot 90 let skupnih strokovnih izkušenj najboljših strokovnjakov.

    PRO
    Članki
    Članki Edini slovenski projekt finančnega opismenjevanja mladih zdaj poleg učiteljev vabi tudi starše

    Mladi bodo za uspeh morali znati ne le zaslužiti, temveč tudi ravnati z denarjem.

    PRO
    Članki
    Članki 7. dan mojih financ: Kaj bo z nepremičninami in kam vložiti denar?

    Nizke obrestne mere so nepremičnine in delnice pripeljale na rekordne vrednosti. Stave so visoke, tveganja pa vsak dan večja. Kaj...