FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Moje financepro

Revija za upravljanje osebnega premoženja

Rusi, Nemci, Angleži in Kitajci najbolj zagreti za naše nepremičnine 

Čas branja: 6 min
19.05.2017  08:57
To opaža dolgoletna poznavalka slovenskega nepremičninskega trga direktorica Stan nepremičnin Stanka Solar. Pravi tudi, da gredo cene nepremičnin ponekod spet v nebo: »Včasih pogodbo podpišemo še isti dan, ko se nepremičnina pojavi na trgu, cena pa ponekod sploh ni več tako zelo pomembna.« Z njo smo se pogovarjali tudi o višini najemnin, oddajanju prek Airbnb, nepremičninskih donosih in še o čem.
Rusi, Nemci, Angleži in Kitajci najbolj zagreti za naše nepremičnine 
Foto: DragonImages

Kako ocenjujete trenutno dogajanje na slovenskem nepremičninskem trgu?

Povpraševanje po nepremičninah raste, predvsem pa opažam razliko med želeno in razpoložljivo kakovostjo nepremičnin na trgu, kar dviguje cene nepremičnin, ki ustrezajo zahtevam kupcev. Glavni dejavniki, ki spodbujajo povpraševanje po nepremičninah, so veliki prihranki na bankah, nizka obrestna mera, gospodarska rast in še vedno nižje cene stanovanjskih enot kot v rekordnem letu 2007. Po podatkih Geodetske uprave RS je bilo število nepremičninskih poslov v letu 2016 celo večje kot leta 2007. Promet se je znatno povečal tako zaradi prodaje nepremičnin na dražbah kot tudi zaradi nakupa nepremičnin za naložbo.

Ker cene naraščajo, ponudbe najbrž ni dovolj?

Pomanjkanje ponudbe na trgu je posledica minulih let, ko se ni gradilo, v tem obdobju pa so se večinoma prodajale nepremičnine v stečajih in izvršbah. Novogradenj oziroma večjih stanovanjskih projektov na trgu praktično ni, če pa se kakšna že pojavi, je takoj razprodana. Velika večina kupuje nepremičnino kot naložbo za oddajanje v najem, kajti pri nas še vedno prevladuje mnenje, da je nakup nepremičnine najbolj varna naložba.

Kje pa so cene najvišje?

Zaradi velikega povpraševanja cene rastejo v nebo na iskanih in dobrih lokacijah. V Ljubljani in neposredni bližini središča mesta so trenutno cene stanovanj najvišje in verjetno bo tako tudi v prihodnje. Tukaj je zelo veliko povpraševanja po novogradnjah višjega cenovnega razreda, ki ponujajo parkirna mesta, dvigala in visoko kakovostne vgrajene materiale. Cena pri takih nepremičninah ni na prvem mestu.

Kako hitro se potem sklene posel, ko pride takšna nepremičnina na trg?

Če je za neko nepremičnino zelo veliko zanimanja, lahko podpišemo prodajno pogodbo tudi v istem dnevu. Če obstajajo kakšna pravna vprašanja, rešujemo to tako, da se ara deponira na fiduciarnem računu agencije ali notarja in se sprosti prodajalcu, ko so izpolnjeni pogoji za to.

Kdo so najpogostejši kupci nepremičnin?

Kupci kupujejo nepremičnino tako za lastne potrebe kot tudi za naložbo in oddajanje v najem. Govorimo predvsem o manjših enotah na dobrih lokacijah in o nepremičninah višjega cenovnega razreda. Nekaj je tudi mladih parov oziroma družin, ki jim pri nakupu v veliki večini primerov pomagajo starši ali nakup opravijo s hipotekarnim posojilom glede na to, da banke ponujajo ugodno financiranje.

Kaj pa tujci?

Med tujimi kupci slovenskih nepremičnin prevladujejo Rusi, Angleži, Nemci in Kitajci. Od vstopa Slovenije v EU se je prodaja nepremičnin tujim državljanom precej povečala.

Kaj pa se dogaja pri najemninah?

Ponudba stanovanj, ki se oddajajo, se res povečuje, toda za zdaj povpraševanje še vedno presega ponudbo. Današnji najemniki pričakujejo več od lastnikov kot včasih. Želijo si urejene nepremičnine na dostopnih lokacijah z vso infrastrukturo. Pri ceni še vedno odtehta predvsem udobje. Cena je lahko višja, le da nepremičnina ponuja vse tisto, kar si najemnik želi, in so izpolnjena njegova pričakovanja. Za zdaj ne opažam upadanja cen najema stanovanjskih enot. Za poslovne enote je povpraševanje manjše, toda tudi na tem področju opažam večje povpraševanje kot v prejšnjem letu.

Ali se lastniki več odločajo za dolgoročno oddajanje ali za oddajanje prek Airbnbja ali kombinacijo obojega?

Glede časa oddajanja nepremičnine so zelo različna stališča, predvsem zaradi zakonodaje in sistema obdavčitve. Res pa je, da je v zadnjem času veliko zanimanja za oddajanje prek Airbnbja, toda predvsem tukaj se postavljajo vprašanja glede zakonodaje in davkov.

Kaj pa je pri tem največji trn v peti?

Za oddajanje nepremičnin za namen turizma oziroma prek Airbnbja je treba imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici za stanovanje, uporabno dovoljenje za stanovanjske potrebe, ureditev stanovanja v skladu s pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov, soglasje vseh etažnih lastnikov, splošne pogoje – požarni red, minimalni tehnični pogoji –, registracijo kot stanodajalec. Treba je oddati napoved dohodka iz dejavnosti pravne oziroma fizične osebe, tudi če dejavnost ni registrirana, plačati akontacijo dohodnine, prispevek za invalidsko, pokojninsko in zdravstveno zavarovanje, imeti cenik storitev, plačati turistično takso za goste in prijaviti goste v 24 urah na najbližjo policijsko postajo, izdajati račune ter pravilno poročati in plačevati obveznosti do Finančnega urada RS. Verjamem, da se bo tudi to področje z novim predlogom zakona uredilo in da bo lastnikom nepremičnin omogočeno preprostejše oddajanje nepremičnin prek Airbnbja.

Na katerih lokacijah se po vašem mnenju najbolj splača kupiti nepremičnino z namenom nadaljnjega oddajanja?

Tam, kjer je največ povpraševanja po najemu, to sta Ljubljana in Obala.

Kakšne so pri tem donosnosti in koliko po plačilu vseh stroškov sploh ostane najemodajalcem?

Pri odločanju za nakup nepremičnine z namenom oddajanja močno priporočam, da si kupec naredi izračun donosnosti naložbe, ki ob določenih predpostavkah pokaže, ali naložba v nepremičnino prinaša pričakovani donos. Pri izračunu stroškov ob najemu je treba poleg davka iz oddajanja premoženja v najem upoštevati povprečno zasedenost, stroške zavarovanja, stroške rezervnega sklada, davek za plačilo stavbnega zemljišča, stroške upravljanja in druge s predpisi določene stroške rednega vzdrževanja. Donosnost je lahko tudi do šest odstotkov na letni ravni, če smo kupili nepremičnino na dobri lokaciji, če vrednost nepremičnine narašča zaradi povpraševanja na trgu, če je nepremičnina obnovljena in ustrezno opremljena, če nepremičnino oddajamo v najem vse leto in če na nepremičnini ni večjih vlaganj.

Cene nepremičnin pa ne naraščajo povsod po Sloveniji. Menite, da se bo to po drugih krajih začelo dogajati z zamikom?

Po podatkih Geodetske uprave RS za leto 2016 je na Goriškem zaznan trend rasti prodaje stanovanj, cene hiš pa stagnirajo. V osrednji Sloveniji opažam, da se nadaljuje trend rasti števila transakcij s stanovanji in stanovanjskimi hišami. Njihove cene kažejo vse izrazitejši trend rasti glede na leto 2015.

Trend rasti števila prodaj zaznavam tudi na obalnem območju, na kraškem območju pa je zaznati najmanjše število prodaj, podobno kot to velja za Notranjsko. Na kraškem območju cene stanovanj stagnirajo, na notranjskem območju pa podatki kažejo na trend zmerne rasti cen. Na Dolenjskem se število prodaj stanovanj v letu 2016 ni bistveno spremenilo glede na leto 2015, cene rabljenih stanovanj pa so se zvišale za tri odstotke. V Posavju pa so cene stanovanj tradicionalno najnižje med vsemi regijami. Na Gorenjskem se je lani zgodil pravi razcvet trgovanja s stanovanji, prej pa so cene rabljenih stanovanj in hiš stagnirale. Na Štajerskem je opaziti povečanje števila transakcij za vse vrste nepremičnin glede na leto prej. Trg na Koroškem stagnira, navedeni podatki izhajajo tudi iz podatkov Geodetske uprave RS.

Kaj pričakujete, da se bo na nepremičninskem trgu dogajalo po tem, ko se bodo začele dvigovati obrestne mere in se bodo posojila začela dražiti?

Višje obrestne mere lahko zmanjšajo povpraševanje v tistem delu tržnega segmenta, ki za nakup nepremičnine potrebuje posojilo, medtem ko v segmentu trga, ki nepremičnine kupuje kot naložbo, verjetno ne. Ob tem bi rada opozorila, da je pri kreditiranju tudi zdaj potrebna previdnost, saj dvig EURIBOR tudi pri že najetih posojilih lahko precej poveča mesečno anuiteto.

Kaj bi še svetovali tistim, ki se samostojno lotevajo prodaje, nakupa, oddaje ali najema nepremičnine?

Predvsem previdnost in pravilne odločitve. Nekateri res menijo, da na podlagi izkušenj, ki so jih pridobili ob prodaji, oddaji, nakupu oziroma najemu ene ali dveh nepremičnin ter pregledu nepremičninskih portalov, poznajo trg, cene in pravne postopke, toda ni nujno tako. Zaplete se lahko pri postavljeni prenizki ceni in izvedbi pravnega posla, pri stvarnih in pravnih napakah, neustreznih gradbenih in uporabnih dovoljenjih, možnosti gradnje na zemljiščih, neurejenem zemljiškoknjižnem stanju. Prodaja, oddaja, nakup ali najem nepremičnine je projekt, ki zahteva ustrezna znanja.

PRO
Članki
Članki Nizke obrestne mere srednjemu sloju otežujejo reševanje stanovanjske problematike

Banka Slovenije z novembrom uvaja poostrene ukrepe pri kreditiranju prebivalstva, kar bo še dodatno otežilo nakupe stanovanj, predvsem v...

PRO
Članki
Članki Kako lahko nepremičnine po 45. letu delajo za vas?

Mnogo Slovencev v srednjih letih ima lastne nepremičnine večje vrednosti, a prihodki največkrat ne zadoščajo njihovim željam in...

PRO
Članki
Članki Ideja za odlično darilo – knjiga o finančni pismenosti

Vas praznični nakupi daril za sorodnike in prijatelje še čakajo? Kako najti primerno darilo, da bo imelo pravo vrednost, bo uporabno in...

PRO
Članki
Članki 5 aplikacij, ki vam pomagajo bolje ravnati z denarjem

Namen finančnih aplikacij za pametne telefone je, da nam pomagajo vzpostaviti nadzor nad potrošnjo in posledično povečati prihranke ter...

PRO
Članki
Članki Dilema staršev: Kupiti otroku avto ali ne?

Prvi večji nakup vaših otrok je odlična priložnost, da mladim privzgojite začeten, a pomemben odmerek finančne kulture.

PRO
Članki
Članki Aleš Lisac: Kaj moram spremeniti, da bom imel več denarja?

Trženjski guru, kot označujejo Aleša Lisca, je kot najstnik v srednji šoli sramežljivo zardeval pred šolsko tablo, danes pa vsak dan...

PRO
Članki
Članki Pet strokovnjakov, ki vam pokažejo, kako otroke naučiti ravnati z denarjem

Za vas bomo v nekaj predavanjih strnili več kot 90 let skupnih strokovnih izkušenj najboljših strokovnjakov.