FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Moje financepro

Revija za upravljanje osebnega premoženja

Nepremičninska evforija se vrača! Kako jo izkoristiti?

Čas branja: 6 min
01.03.2017  14:30
Zanimive nepremičnine gredo v promet v enem ali dveh dneh; tudi na dražbah se čedalje pogosteje tare kupcev; skoraj vsak, ki ima na strani nekaj deset tisoč evrov, razmišlja, kako bo služil z oddajanjem garsonjere; toda zidaki niso edina možnost za »nepremičninski« zaslužek.
Nepremičninska evforija se vrača! Kako jo izkoristiti?
Foto: Madmaxer

 

Brez dvoma je zdaj prava priložnost za vlaganje v nepremičnine. Kot je razvidno iz tržnih kazalcev, na nepremičninskem trgu povpraševanje presega ponudbo, iz prve roke postreže Stanka Solar, direktorica nepremičninske agencije Stan nepremičnine.

Večje zanimanje je po njenem mnenju povezano tudi z ugodnim financiranjem in nizkimi obrestnimi merami bank. »To vlagatelje dodatno motivira za nakup, saj je donosnost od oddajanja večja, kot imeti denar na banki.«

Katere pa so po njenem opažanju najbolj zanimive naložbe? »Omenila bi manjše stanovanjske enote na dobrih in iskanih lokacijah, kot so center Ljubljane in njegova bližina, ter Primorska, kajti tovrstne nepremičnine se izredno hitro oddajo v najem in imajo večjo donosnost.

Najbolj zanimive naložbene priložnosti so sicer nakupi nepremičnin iz stečajev podjetij, likvidacij, izvršb, ter od ljudi, ki ne poznajo trga in se sami lotevajo prodaje ob recimo dedovanju ali v ločitvenih postopkih,« pojasni Stanka Solar.

Pri oddajanju opaža, da se ljudje kar precej odločajo za Airbnb, saj je donosnost navadno višja. Vlagatelji sicer od oddajanja nepremičnin lahko pričakujejo donosnost od treh do šestih odstotkov glede na vložena sredstva, še doda, a ob tem opozori: »Najemniki pričakujejo urejena in lepo opremljena stanovanja, medtem ko najemodajalci pogosto oddajajo stanovanja v slabem stanju, denimo z neobnovljenimi okni, kopalnico, talnimi oblogami in podobnim, ter s staro opremo.«

Ko oddajaš sto garaž!

Za vložke v nepremičnine navadno potrebujete vsaj nekaj deset tisoč evrov, toda ni nujno: »Obstaja tudi možnost, da vlagatelj kupi denimo garažo ali parkirno mesto v garaži bloka in to oddaja,« razmišlja Gregor Županc, partner podjetja King Consulting.

Toda tudi pri tem so nekateri še bolj velikopotezni: »Eden premožnejših Slovencev ima v Ljubljani v lasti več kot sto garaž oziroma parkirnih mest. Naložba mu prinese bruto donos v višini več kot devet odstotkov na leto, stroški vzdrževanja so nižji kot pri nepremičnini, najemnik težko kaj poškoduje, v primeru neplačevanja nima težav z izselitvijo najemnikov in podobno. Na splošno pa je seveda pri tovrstni naložbi slabša likvidnost kot denimo pri naložbi v nepremičninski sklad.«

Kako razmišljamo Slovenci?

Seveda pa pri oddajanju nepremičnine ni vse tako preprosto, kot se morebiti zdi na prvi pogled. »Ambicija vlagateljev je praviloma nekako takšna: ko se na TRR nabere dovolj denarja za kakšno manjše stanovanje, so tu že predstave, kako bo to stanovanje oddano v najem in prinašalo lepo mesečno najemnino. A tu se romantični del zgodbe konča. Če vsaj približno upoštevamo inflacijo in amortizacijo, potem so donosi iz najemnine praviloma merijo v nekaj odstotkih na leto,« pred preveliko evforijo miri osebni finančni svetovalec Samo Lubej.

Ob tem doda: »Kako je s kapitalskim donosom, smo izkusili v zadnjih osmih letih. Redno se je treba ukvarjati z najemniki, pa mojstri, ki bodo popravljali okvarjeno belo tehniko ali odmaševali odtoke zaradi brezbrižne uporabe najemnikov. Ti pogosto tudi nalašč uničujejo opremo, hodijo obuti po parketu in podobno. Iz romantične predstave o 'pasivnem prihodku' se zgodba prevečkrat preobrne v nočno moro in spravi ambicioznega slovenskega varčevalca v zadrego in dvome.«

Zato Lubej pravi, da se je treba vlaganja v nepremičnine lotiti zelo premišljeno.

Z enim nakupom do več nepremičnin

Ena od možnosti, da vlagatelj vsega ne stavi na eno naložbo oziroma v eno nepremičnino, še vedno pa zasleduje nepremičninske donose, so nepremičninski skladi.

»Naložba v nepremičninski sklad pomeni razpršeno in likvidno naložbeno možnost, ki denimo tudi nima stičnih točk s slovenskim nepremičninskim trgom,« pojasni Sašo Ivanovič, direktor sektorja upravljanja premoženja v Triglavu Skladih, in doda: »Globalne naložbe v delnice in delniške sklade, ki se ukvarjajo z investicijami v nepremičnine ter z razvojem in upravljanjem nepremičnin, zagotavljajo široko razpršitev premoženja in s tem tudi odpravo nekaterih specifičnih tveganj, vezanih na posamično gospodarstvo. Dodatni argument v prid tovrstni naložbi je visoka likvidnost in možnost varčevanja z majhnimi vložki.«

Ivanovič v prihodnje vidi pri tem kar nekaj možnosti za zaslužek: »Gospodarska rast po svetu je zmerna, obrestne mere pa na rekordno nizkih ravneh z možnostjo postopnega dvigovanja v prihodnjih letih. Nepremičninski trg v mnogih državah že nekaj časa okreva, povezan pa je s pozitivnim gospodarskim ciklom, ki se bo predvidoma nadaljeval. Ocenjujemo, da je pričakovana povprečna letna donosnost nepremičninskega sklada v prihodnjih letih v povprečju nekje od pet do osem odstotkov, z možnostjo večjih nihanj v posameznih krajših obdobjih.«

Kaj pa s tem povezana tveganja? »Na nepremičninski trg vplivajo makroekonomska slika posamezne države, raven obrestnih mer ter razmere v finančnem sektorju. Ti dejavniki bodo vplivali na potencialno rast in spremljajoča tveganja nepremičninskega sklada,« odgovarja Ivanovič.

Pozor na stroške!

V tujini sicer poznajo različne oblike nepremičninskih skladov. »Najbolj pogosti so tako imenovani REIT (Real Estate Investment Trust),« pojasni Samo Lubej. Nekaj nepremičninskih vzajemnih skladov je na voljo tudi na našem trgu, vendar so razlike med njim velike. »Plačati upravljavcu nepremičninskega vzajemnega sklada dva ali celo 2,5 odstotka letne upravljavske provizije, da bo za vas nakupil REIT, se zdi pretirano visok strošek. Vam pa tovrstne naložbe omogočajo popolno pasivnost pri vlaganju v nepremičnine. Začnete pa lahko z začetnim vložkom nekaj deset evrov in ni treba najprej zbrati 40 ali več tisoč evrov za nakup nepremičnine,« meni Samo Lubej.

Kako pa je z naložbo v alternativne nepremičninske sklade? »Ti povprečnemu slovenskemu vlagatelju še niso dostopni,« pojasni Gregor Županc.

Kako čim bolj donosno vlagati v nepremičnine?

Druge tematike z dogodka:

  • Kako lahko z vodenjem osebnega proračuna v 5 letih prihranim za avto
  • Izkoristite Facebook za dodatni zaslužek
  • Kam vložiti 15 tisočakov? Delnice, obveznice, zlato?
  • Naj kupim nepremičnino ali raje nepremičninske sklade?
  • So kriptovalute naložbena priložnost?

 

PRO
Članki
Članki Kako lahko nepremičnine po 45. letu delajo za vas?

Mnogo Slovencev v srednjih letih ima lastne nepremičnine večje vrednosti, a prihodki največkrat ne zadoščajo njihovim željam in...

PRO
Članki
Članki Ideja za odlično darilo – knjiga o finančni pismenosti

Vas praznični nakupi daril za sorodnike in prijatelje še čakajo? Kako najti primerno darilo, da bo imelo pravo vrednost, bo uporabno in...

PRO
Članki
Članki 5 aplikacij, ki vam pomagajo bolje ravnati z denarjem

Namen finančnih aplikacij za pametne telefone je, da nam pomagajo vzpostaviti nadzor nad potrošnjo in posledično povečati prihranke ter...

PRO
Članki
Članki Dilema staršev: Kupiti otroku avto ali ne?

Prvi večji nakup vaših otrok je odlična priložnost, da mladim privzgojite začeten, a pomemben odmerek finančne kulture.

PRO
Članki
Članki Aleš Lisac: Kaj moram spremeniti, da bom imel več denarja?

Trženjski guru, kot označujejo Aleša Lisca, je kot najstnik v srednji šoli sramežljivo zardeval pred šolsko tablo, danes pa vsak dan...

PRO
Članki
Članki Pet strokovnjakov, ki vam pokažejo, kako otroke naučiti ravnati z denarjem

Za vas bomo v nekaj predavanjih strnili več kot 90 let skupnih strokovnih izkušenj najboljših strokovnjakov.

PRO
Članki
Članki Edini slovenski projekt finančnega opismenjevanja mladih zdaj poleg učiteljev vabi tudi starše

Mladi bodo za uspeh morali znati ne le zaslužiti, temveč tudi ravnati z denarjem.