FINANCEpro - Povezujemo oglaševalce s poslovno javnostjo. Kaj je to? Banka za podjetnikepro

Vsaka banka vam lahko posodi denar. Mi dajemo znanje, ki pomaga rasti.

Poslovna priložnost: Dolgoročni donosi nepremičnin višji od delnic, nihanja vrednosti pa manjša

Čas branja: 3 min
13.04.2018  14:43
Za podjetnike s stabilnim poslovanjem in rednim denarnim tokom sta nakup in oddajanje nepremičnine lahko donosna naložba, s katero lahko zavarujejo najem posojila za širjenje osnovne dejavnosti.
Poslovna priložnost: Dolgoročni donosi nepremičnin višji od delnic, nihanja vrednosti pa manjša
Foto: kasto80

Letna donosnost nepremičnin je bila v obdobju 1870–2015 v 16 razvitih državah sveta v povprečju 7,9-odstotna, ugotavlja študija ameriških in nemških ekonomistov. Povprečni letni donos nepremičnin je tako večji od donosa delnic. Obveznice, dolžniški vrednostni papirji, so v obravnavanem obdobju letno prinesle 2,5 odstotka, delnice oziroma lastniški papirji pa sedem odstotkov. Poleg tega so donosi pri nepremičninah nihali precej manj kot pri delnicah, so še ugotovili ekonomisti Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick in Alan Taylor. Rezultati študije pa še ne pomenijo, da lahko kar vsi podjetniki skočite na nepremičninski vlak in kujete dobičke z oddajanjem pisarn, saj se lahko kaj hitro opečete. Preverili smo, kdaj in kako je smiselno za podjetnika, da vlaga v nepremičnine, in ne le v svojo osnovno dejavnost.

Zakaj bi podjetnik vlagal v nepremičnino?

Na prvo žogo bo vsak naložbeni svetovalec za podjetja dejal, naj podjetnik raje vlaga v svojo osnovno dejavnost, in ne v stavbe, če to ni nujno za poslovanje podjetja. Kapital je v nepremičninah slabo likviden, kar pa za podjetnika, ki v stalno spreminjajočem se poslovnem okolju hitro potrebuje sredstva, lahko pomeni težavo. Smiselno je torej, da se za nakup nepremičnin in ustvarjanje dobička iz oddajanja odločijo tisti podjetniki, ki si to lahko privoščijo. To pomeni, da imajo že uveljavljeno podjetje s stabilnim poslovanjem in rednim denarnim tokom.

Nihanja cen manjša od nihanj vrednosti delnic

Podjetnik, ki bo vlagal v nepremičnino, lahko pričakuje reden, praviloma mesečni, denarni tok iz oddajanja nepremičnin, ki je tudi bolj odporen proti nihanjem gospodarstva. V težkih časih upada gospodarske rasti se najprej pocenijo vrednostni papirji, kot so delnice, vzajemni skladi in obveznice. Najemnine so praviloma bolj odporne proti gospodarskim krizam, saj morajo ljudje vedno nekje živeti oziroma poslovati, četudi je gospodarstvo v vzponu ali upadu. To potrjuje tudi zgoraj omenjena študija, ki je pokazala, da so bila nihanja vrednosti na nepremičninskem trgu veliko manjša od nihanj na delniških trgih.

Zavarovanje pri najemu posojila in širjenju osnovne dejavnosti

Zavedati se je treba, da je pri nakupu nepremičnine najpomembnejša lokacija. Dobre lokacije bodo zaželene tudi v kriznih časih in bodo lastniku vedno prinašale donose. Od lokacije in stanja nepremičnine je tudi odvisno, kolikšne dobičke lahko pričakujete. Vsak podjetnik, ki se odloči za ustvarjanje pasivnega dohodka z oddajanjem nepremičnin, mora narediti domačo nalogo in preveriti, ali bo s pobranimi najemninami lahko pokril davke, zavarovanje, morebitno hipoteko in stroške vzdrževanja ter še vedno ustvaril dobiček. Kupljena nepremičnina podjetniku tako ustvarja donose, hkrati pa lahko rabi tudi kot zavarovanje pri najemu posojila in širjenju osnovne dejavnosti.

Oportunitetni stroški praznih prostorov in neplačil

Ne sme pa podjetnik pričakovati, da mu bo nepremičnina v najemu vsako leto postregla s polnim donosom. Strokovnjaki opozarjajo, da bo donosnost občasno nižja zaradi same narave menjave najemodajalcev, ki je pri poslovnih nepremičninah praviloma drugačna kot pri stanovanjskih. Podjetnik mora tako upoštevati oportunitetne stroške praznih prostorov in seveda tudi nepremičninskih posredovanj, saj želi nepremičnino čim prej oddati.

Druga past oddajanja nepremičnin pa je tako kot pri vsakem poslu plačilna nedisciplina, zato se mora podjetnik ustrezno zavarovati, da dobi dogovorjeno najemnino tudi plačano. Povpraševanje po pisarniških prostorih je tudi bolj odvisno od gospodarskega cikla kot pri stanovanjskih nepremičninah. V dobrih časih, kakršni so zdaj, je povpraševanja po poslovnih nepremičninah veliko in lahko podjetnik računa na večje donose iz oddajanja pisarniških prostorov.

Od osem do 12 evrov za kvadratni meter

S kakovostnimi poslovnimi nepremičninami je v Sloveniji sklenjenih največ poslov, še posebej na področju najema. Mesečne najemnine se ponavadi gibljejo od osem do 12 evrov za kvadratni meter. Seveda pa je cena odvisna od lokacije, kakovosti in velikosti pisarn. Podjetnik, ki želi vlagati v nepremičnino, mora zato izbrati ustrezne prostore, ki zadostijo vsem trem pogojem, če želi ustvarjati dobiček z oddajanjem.

Poglejmo dva primera nepremičnin, ki ustrezata vsem trem pogojem in bi vlagatelj hitro našel najemnike zanju. Za primer lahko vzamemo poslovne prostore v Ljubljani in Kranju. V Ljubljani, v središču mesta na Bavarskem dvoru , je tako na voljo pet pisarn skupne površine 163 kvadratnih metrov v poslovni stavbi na naslovu Trdinova 4. Prostori ustrezajo vsem trem merilom: lokaciji – so na zelo zaželeni lokaciji v centru Ljubljane, kakovosti – pisarne so sodobno in nadstandardno urejene, in velikosti – v Ljubljani prevladujejo najemi površin do 200 kvadratnih metrov.

V Kranju pa je investitorjem na javni dražbi, ki bo 18.4.2018, na voljo več poslovnih prostorov v poslovnem objektu Globus v središču gorenjske prestolnice. Javne dražbe so za podjetnike, ki želijo kupiti nepremičnine z namenom oddajanja, lahko odlična priložnost, da si jih zagotovijo po ugodnejši ceni.

PRO
Članki
Članki Imate idejo za posel? Kako veste, ali je dobra?

Navajamo pet meril, po katerih lahko presodite, kako dobra je vaša poslovna ideja.

PRO
Članki
Članki Banka kot vir poslovnih informacij, ne zgolj prodajalec denarja

Predvsem manjša podjetja v bankah vse bolj iščejo poslovnega partnerja, in ne le zgolj prodajalca različnih produktov.

PRO
Članki
Članki Zakaj milenijski podjetnik ne bo čakal pred bančnim okencem

Ko ti kriza vzame možnost hitre rasti, si pripravljen tvegati. Zato si kar dve tretjini milenijcev, čeprav imajo izmed vseh generacij...

PRO
Članki
Članki Zakaj se banke ne morejo izogniti učinku Uberja?

Če bi banke zavrnile nadaljnjo digitalizacijo, bi to le koristilo tehnološkim velikanom, kot so Facebook, Google ali Apple.

PRO
Članki
Članki Koliko vas stane ponavljajoče se vprašanje „Ne sprejemate kartic? O, kakšna škoda!“

Udobje nakupa šteje; potrošniki vse redkeje s seboj nosijo denar, zato se jim morate podjetniki prilagoditi

PRO
Članki
Članki Kaj storiti, da vam zamik plačil ne ogrozi poslovanja?

Podjetniki, vam je kupec zamaknil plačilo vi pa morate plačati dobavitelju takoj? Preverite, kako si lahko pomagate s faktoringom.

PRO
Članki
Članki Želite podatke o tekmecih ali zgolj potešiti radovednost? To vse (še) najdete v poslovnih bazah!

Informacija v današnjem poslovnem svetu pomeni konkurenčno prednost. Podjetniki, poglejte katere informacije še lahko izveste v...

PRO
Članki
Članki Kako pogledate v črevesje poslovnih partnerjev?

Ali veste, kje in kako lahko podjetnik pridobi informacije o svojih poslovnih partnerjih? Raziskali smo poslovno bazo AJPES in preverili,...