Kako gospodarno upravljati z družinskimi nepremičninami

Čas branja: 4 min
20.03.2019  00:00
Številni Slovenci zato v zadnjem obdobju ugotavljajo, da so nepremičnine, v katerih živijo, prevelike in potratne.
Kako gospodarno upravljati z družinskimi nepremičninami
Foto: Jure Makovec

Cene nepremičnin po drastičnem upadu med minulo gospodarsko krizo že nekaj let vztrajno naraščajo. Najbolj v Ljubljani, predvsem v središču mesta, kjer je nakup stanovanja za marsikoga že velik izziv. Nekateri lastniki starih stanovanj, ki stanovanj ne uporabljajo, jih denimo namenijo oddajanju turistom, ki se v vse večjem številu odločajo za bivanje v mestu s kratkoročnim najemom stanovanja. Enak trend je tudi v večjih turističnih krajih kot so Piran, Portorož, Kranjska Gora, Bled in deloma Bohinj.

Vendar je takšno oddajanje lahko dvorezen meč. Stanovanja so zasedena med poletno sezono in med prazniki, sicer pa so lahko precej prazna. "Številni se zato raje odločijo za varnejšo dolgoročnejšo oddajo stanovanj" nam je pojasnila direktorica agenciji Stan nepremičnine Stanka Solar. "V naši agenciji se prizadevamo poiskati primerne najemnike glede na vrsto, lokacijo in opremljenost nepremičnine", je še dodala Solarjeva.

V medletni primerjavi cen kvadratnega metra nepremičnin na evropskem trgu je bila po podatkih Eurostata v lanskem letu rast cene nepremičnin v Sloveniji s 15,1% največja. Po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije je cena kvadratnega metra nepremičnin v naši državi rasla za po okoli sto evrov letno, v prvi polovici lanskega leta pa je na ravni države dosegla povprečno ceno 1750 evrov.

Pogosto neizkoriščene velike večgeneracijske hiše

V Sloveniji imamo neizkoriščenih veliko stanovanjskih površin, ki jih posedujejo predvsem ljudje starejše generacije. Ti so v času ugodne kreditne politike sedemdesetih in osemdesetih let gradili velike hiše, namenjene bivanju več generacij. Številni Slovenci zato v zadnjem obdobju ugotavljajo, da so nepremičnine, v katerih živijo, prevelike in potratne. To je razlog, da se vedno več ljudi odloča za prodajo nepremičnin, saj bi jih obnova in vzdrževanje predrago stala.

S takšnimi primeri se načrtno ukvarjajo v agenciji Stan nepremičnine, kjer strokovnjaki z izkušnjami z različnimi vrstami nepremičnin skupaj s strankami naredijo pregled njihovih vrst in stanja njihovih nepremičnin ter potreb lastnika. Pri tem preverijo, katere nepremičnine bodo potrebne obnove in ali bi se bilo smotrno preseliti v bolj varčno nepremičnino, ter katere nepremičnine bi bilo morda dobro prodati, če lastnik o tem razmišlja, nam je pojasnila Stanka Solar.

Glede na to, da smo Slovenci rekorderji po številu lastniških hiš v Evropi, največ jih je bilo zgrajenih v že omenjenih sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja, kar 168 tisoč, je lastništvo neustrezne nepremičnine težava, s katero se nepremičninski strokovnjaki srečujejo vsak dan.

Tako so danes lastniki skoraj polovice slabo izkoriščenih nepremičnin upokojenci. "Njihovi otroci se zaradi dela pogosto selijo v druge kraje oziroma večja mesta, pa tudi raje živijo samostojno v lastnih nepremičninah" pojasnuje Solarjeva. V teh velikih družinskih hišah po podatkih statističnega urada v povprečju živijo dve do štiri osebe, vsak stanovalec pa ima na voljo 20 do 60 kvadratnih metrov bivalne površine. Stanovanj, kjer ima vsak na voljo 60 kvadratnih metrov bivalne površine ali več, je skoraj 15 tisoč, v skoraj 16 tisoč hišah pa celo živi samo en stanovalec. Ravno zato so pri prodaji in nakupu nepremičnin v agenciji Stan nepremičnine fleksibilni, saj nudijo celovito svetovanje in varno izpeljavo postopka prodaje in nakupa nepremičnine. Običajno se mlajši ljudje odločajo na začetku za najem, potem za nakup, pri katerem velikokrat pomagajo starši, babice in dedki, ker hitro ugotovijo, da z zneskom plačila mesečne najemnine lahko plačajo mesečni obrok kredita banki.

Finančne posledice čustvene navezanosti na hišo

Starejše hiše prinašajo večje stroške vzdrževanja, lastnikom velikih hiš pa grozi tudi povečanje davka na nepremičnine. Večina upokojencev, ki imajo nizke pokojnine, težko plačujejo vzdrževalne stroške, medtem ko si obnove mnogi ne morejo privoščiti.

S tem namenom v Stan nepremičninah podpirajo nov projekt revije Moje finance 45+ in so edina agencija pri nas, ki na tovrsten način deluje na trgu. Ljudi želijo pravočasno osveščati o različnih možnostih, ki jih lastnikom prinaša njihovo premoženje. Veliko nepremičnin bi namreč lahko prinašalo dohodek, ki ga trenutno ne prinašajo. Včasih je bolj smotrno eno veliko nepremičnino prodati in kupiti dve majhni in eno ali obe oddajati. Sicer pa so starejši lastniki, ki so več desetletij živeli v hiši, ki so jo včasih zgradili z lastnimi rokami, nanjo zelo navezani. Težko se ločijo od lastne hiše, če so se jo že odločili prodati, pa vrednost večkrat precenijo, zato se hiša težko proda. Z nerealno visoko ceno se čas prodaje daljša, zanimanja je čedalje manj, ko pride do prodaje, pa je cena za prodajalca večkrat celo nižja, kot bi jo lahko iztržil, če bi hišo po tržni ceni prodal na začetku. Zato je, tako pravi Stanka Solar, pametno prodajo, seveda pa tudi nakup nepremičnine zaupati strokovnjakom. Prodaja s pomočjo strokovnjakov je dodatno smiselna tudi v primerih, ko se mudi ali če je prodajalcev več in je dobro, da obstaja tretja oseba, ki njihove interese in pričakovanja poenoti in jim predstavi realistično možnost prodaje. To se lahko zgodi npr. v primeru prodaje pri ločitvi, zaradi nezmožnosti odplačevanja posojil ali pri dedovanju. Pri nakupu stanovanjske hiše je dobro, da strokovnjaki preverijo gradbeno in uporabno dovoljenje,. Za razliko od notarjev to preverijo lažje in bolj kakovostno, saj vidijo dejansko stanje v naravi.

Na voljo je več rešitev

Ob ugodni ceni je za mlade starejša družinska hiša lahko dobra nakupna odločitev, saj so te hiše navadno na dobrih lokacijah in primerne za družino. Vendar je treba biti zelo pazljiv pri oceni stanja hiše, oziroma pri oceni stroškov, ki bi jih bilo treba nameniti obnovi. Večkrat se namreč postavi vprašanje, ali staro hišo bolje prenoviti, ali jo porušiti in zgraditi novo. Stroški prenove lahko v nekaterih primerih tudi močno presegajo stroške novogradnje. Tudi v tem primeru je najbolje, da vam pri nakupu pomagajo in svetujejo strokovnjaki. Poleg tega, da preverijo celotno dokumentacijo, prej opazijo skrite pasti in morebitne dodatne stroške, ki bi se lahko pojavili med obnovo. V agenciji si dnevno prizadevajo, da starejšim ljudem predstavijo možnost selitve v bolj varčne hiše oziroma stanovanja, ki imajo dvigala in parkirna mesta ter v bližini zdravstveni dom, lekarno, trgovino, banko. S tem hkrati omogočijo nakup nepremičnine mladim družinam in parom, posameznikom, ki potrebujejo več prostora in jih ne moti, da so nepremičnine potrebne obnove, energetske sanacije, da nimajo dvigal, parkirnih mest.

Kako prenesti lastništvo z ene generacije na drugo

Direktorica agencije Stanka Solar svetuje, da je smiselno urediti lastniška razmerja, oziroma nepremičnino prepisati na naslednike še v času, ko je dolgoletni lastnik še pri zdravju. Po izkušnjah namreč v večini primerov po smrti lastnika pride do prepira dedičev, takšne nepremičnine z neurejeno lastnino, t.j. če se še ne ve, kdo je lastnik, pa ni mogoče prodati, medtem pa lahko propada in s tem izgublja vrednost.